3万㎡汇通路难售？（汇通路的楼盘规划）
一直以来，汇通路有仙林，紫核映衬，所谓头顶城东光环，但实际表现中似乎「矮人一头」。
昨天，汇通路地铁站附近的铭著风华，领到34套房源销许，户型面积136㎡，整体均价约3.3万/㎡（销许30697+2800元/㎡升级包），不出意外大概率会平推。
参照去年板块内几次上新，楼盘报名人数来看，算不上理想。
毕竟3成首付+优惠大礼包诱惑下，怎么也得达到摇号水平。但实际上，就连四季度率先开了分销给足优惠，依旧没能在市场上掀起波澜。
那么汇通路这个板块到底还行不行？在售新盘项目有哪些？目前发展遇到了哪些问题？今天我们就来说说汇通路的3个真相。
真相1：栖霞与江宁交界地带，城市界面一般。
按理说，早早通了地铁，又毗邻仙林，距离紫核不远，理应得到市场认可。
汇通路，位于马群以东4.5公里，是南京江宁区和栖霞区的交界地带。区域北侧为仙林豪宅片区以及仙林大学城，南侧为江宁麒麟片区。但在行政管辖上属于江宁。
板块紧靠着汇通路（也因此得名汇通路板块），北侧紧挨着地铁4号线「汇通路站」，南边1公里、东侧2公里为南京绕城公路，北侧隔一条马路即为仙林。
对于汇通路来说，我到底属于栖霞还是属于江宁管？这也是许多前来咨询的朋友所担心的问题。
汇通路内心OS：江宁不管我，仙林也不管我，卖地可以有，别的要啥啥没有。
但要说汇通路板块是300万-350万区间里，为数不多的距离主城不是太远，同时地铁、高架相对完善的板块。
从汇通路地铁站出发，乘坐四号线经换乘达到新街口仅需不到30分钟；开车的话，10分钟就可以抵达南京绕城，未来随着东侧道路的打通，板块与南侧麒麟片区也会更加通畅。
交通层面，未来的汇通路是完全ok的。
BUT，航拍图可以看到，汇通路整个片区都在建设开发中，也就意味着短期内无法享受一个安静的居住环境；放置投资，附近产业人口有限，能承受得起300万+房子的也就28所科研人员和仙林大学城工作的老师，日后找人接盘可能都是个问题。
最忌讳的，汇通路地铁站站西侧靠着白龙山华侨公墓，与最近的楼盘（黑牡丹G91）直线距离不到1公里，这种情况有点类似青龙山，推窗总是能看到不想看的东西。
而这些宏观存在的东西短期内无法改变。也就是说，买这里的房子就像是买预期，存在一定的赌博风险，紫东推进加速汇通路就能享受发展红利，如若没有太多利好刺激，发展陷入停摆，也不是没有可能。
真相2：开发神速，但配套跟不上。
汇通路板块是依托汇通路地铁站，沿汇通路两侧区域展开。如果要论汇通路周边的硬核配置，也可以算是较为齐全的。交通方面自然不用多言，人家有地铁四号线。
而且区域北侧为中国电子科技集团28所新区，旁边还有地理信息产业园和紫东国际创意园区，发展前景也是相当不错的。
然而，基础建设陆续推进，商业和学业配套却迟迟没有起来。目前汇通路新盘供应充足，尚未有新房交付，区域内人气不足，生活氛围一般。
甚至有人直言：汇通路现在就是个大工地，买包烟的地方都没有。
商业方面，板块内较为缺乏。虽然规划了部分商业用地，但具体开发可能还需要一些时日，想要购房吃饭什么的，需要驱车去北侧仙林，这对于在家带孩子做饭的老人来说，不如家门口菜市场方便。
学校建设，也只停留在用地规划阶段，暂时没有定学区。未来几家楼盘应该需要和南侧安置房共享小学，不知道后续能否解决这一问题。而地缘客往往注重基础配套，想着买了房等交付后就能入住，考虑生活方便。
真相3：供应量大，产品同质化严重。
目前买这里的会有两种人：1手中预算有限，300万想在主城安家；2在仙林一代工作，通勤方便，但这两波人普遍属于价格敏感性客群，不然加点钱可以选仙林湖了。
这个板块好就好在价格便宜，交通方便，可选性多。新房毛坯限价2.85万/㎡，在售/待售项目：铭著风华和万科紫辰光年以及前期尾盘项目正荣润岚府，尚未公开售楼处的君启、黑牡丹G91，含包售价在3.2-3.5万/㎡。
其中君启、万科、新城三盘打造的都是小高层，紫辰光年改善属性最强，起步户型约115㎡，另外两家最小面积在100㎡以内。
对于南京城东部活动、300万总价预算的刚需，想买一个主城的地铁口新房，除了汇通路也没有更好的选择。
但因区域新房供应大，配套又迟迟跟不上，另外又适逢仙林湖中海项目上市，去化方面也遇到了一些波折。
比如中南君启，2020年11月份拿地，至今没有未开盘。而在其后拍下的新城铭著风华和万科紫辰光年都已经完成了首开，不过两个项目的首开没有达到市场预期。
要说板块内卖得好，表现尚可的新盘，当属正荣润岚府了。该盘于去年11月收官，目前还剩余少量房源在售，整体去化达到了90%左右。
以上项目表现不尽相同，有客观因素，当然在营销策略上也存在一些问题。不过从目前的了解来看，即便去年年底开了分销，汇通路蓄客依然并不理想，预计后期99%会开放代理合作，对于有意向的朋友建议暂不要急着去看盘！！
最后也提一下房价倒挂，之前有文章在写这个板块项目时去碰瓷北侧仙林的豪宅，喊着汇通路板块倒挂超1万/平，这种描述真的不太合适。
虽然地理区位相近，但是这些项目的区位、产品定位、产品类型完全不一样，在价格上一点都不具备可比性，毕竟买北侧上千万豪宅二手房的根本业主不会去买汇通路，客户不存在重叠。
总的来看，我们认为在刚需购房层面，汇通路是一个不错的选择。未来在诸多利好逐渐兑现的前提下，汇通路板块也是有一定的上涨空间。
只是在目前市场行情下，除非有规划提振，资源倾斜，否则想要逆转，真的太难了。
