互联网新贵热捧贵阳楼市（贵阳的互联网是怎么发展起来的）
写在前面:楼市重新升温,我们将如何安家?最近,澎湃新闻记者来到几个被冠以“房价热点”的城市,采访了市场专业人士和数名正在这些城市中奋斗的年轻人。有在法国留学回到贵阳的海归,有在成都每每熬夜拼搏的公司白领,也有刚刚在人才新政下落户西安的创业青年。房地产市场政策变化和城市变迁背后,中国年轻人们的经历如此相似。
贵阳市中心一隅 本文图片均来自澎湃新闻记者 刘畅
要建立“大数据+”创新型中心城市的贵州省省会贵阳市,因在今年五一前被国家住房和城乡建设部就房地产市场调控问题约谈,其房价涨幅备受关注。根据国家统计局6月15日发布的2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,贵阳新建商品住宅销售价格的环比涨幅为0.6%。这一数据比4月1.3%的涨幅收窄不少,但自2016年1月至今,贵阳新建商品住宅销售价格已连续30个月上涨。
5月底,贵阳数博会期间,澎湃新闻记者走访了贵阳南明区、云岩区、花溪区、观山湖区等地,市场已难觅低于1万元/平方米的新盘,购房主力有70%来自贵州省内,也有部分外省市的购房者“来一次买十几套”,“抽一支香烟的时间就决定好了”。
有分析认为,尽管贵阳房价持续上涨,但与周边省会城市相比,仍然是价格洼地。夏无酷暑,最高温度平均在25℃-28℃,适宜的气温不仅是大数据产业发展的先天优势,也是避暑胜地,早已开始的引才政策,大数据创造的就业机会,叠加旅游资源,都为尚未限购的贵阳楼市不断带来新的购买力。
恒大文化旅游城销售中心,购房者听口音很多来自贵州省内。
从海南楼市转战回来的贵阳人:区块链租房的新生意
“我打算再在花果园买一套房,150平方米左右的。”已经在贵阳拥有4套房的罗稷,生于1984年。贵州大学本科毕业的他,曾在法国留学两年,回国后投身过餐饮业,也投资过实业,但他人生的第一桶金却是在房地产业赚到的——房产销售。凭借房屋销售积攒的经验、人脉和资金,他在2014年10月成立了自己的房产经纪公司,从事楼盘代理销售。
贵阳花果园
花果园项目位于贵阳市中心南明区,二环内,总建筑面积1830万平方米,至少住了40多万人。与其说花果园是一个楼盘,不如说是城中城。
花果园是罗稷参与销售的项目,也是他现在公司联系地址的所在地；花果园是全国最大的棚户区改造项目,也是集住宅、商业、艺术文化、商务办公、旅游为一体的大型城市综合体,还是谈贵阳房价言必提及的话题。从2010年起至今,经历了8年的开发销售,这个超级大盘终于走到了快清盘的时候。
罗稷打算购买的房子是6月2日开盘的花果园一期22号楼,位于楼王位置的铂悦府,户型为三房两厅两卫和四房两厅两卫两种,面积分148.93平方米、197.36平方米和199.78平方米,每平方米价格在12000-13000元之间。
销售小杨介绍,预计在明年6月交房,5梯6户,总楼高41层。200多套房源,“这次先卖30套,下次开盘要涨价。要买的客户很多,我们晚上(6月2日凌晨)3点就要帮客户排队抢房号。”
贵阳花果园一期即将封顶的22号楼。
不过,罗稷的第一桶金累积并不是靠贵阳本地房产买卖,而是因为海南楼市的爆发。
2016年2月,罗稷去海南省三亚市过春节,他目睹了“几天之内整个三亚房子售空的盛况”,开始思考是否要将业务范围扩大。经过一年对海南楼市的观察,他觉得海南“再不去就来不及了”。2017年秋天,罗稷和朋友一起,同时调配了一部分总部团队开赴三亚,投资200多万元租门面建团队。
海南楼市火热,罗稷和团队的销售业绩也喜人,经过团队共同努力,用6个月实现了1.3亿元的销售额。
一切都在4月22日戛然而止。4月22日晚间,海南召开新闻发布会,发布严格的房地产限购政策,在已出台限购政策的基础上,商品住宅实施全域限购。
“当时我因为有事先回贵阳,听朋友说海南出台的限购政策。”罗稷回忆道,“当时心里凉了一半,只能看着朋友圈惨不忍睹,朋友打来的电话也不想接,不知道说什么。”
他用“句号”和“终结”来形容其在海南的业务,“晚上11点多,我发了个消息给朋友,‘收工,撤吧。“甲方都担心下半年的资金,能结账的是少数,未结的佣金还有400多万元。”
罗稷的看法是,想在海南房地产业赚钱,或是赚第一桶金,是不可能了,海南经济生态已经有明显转移,房地产再也不是经济支柱产业,“海南自有贸易转向引进人才战略,需要各个方面的更多类型的人才。”
回到贵阳,这个超级大盘让罗稷想到了另一门在风口的生意:长租公寓。
花果园从南到北大概要走1个半小时。除了一期,从A-Z的26个字母代表的楼群,都是花果园的二期。据花果园开发商宏立城集团官网资料,花果园项目总规划面积10平方千米,总拆迁户数20000余户,涉及拆迁人口10多万人,拆迁面积400余万平方米。项目总投资1000亿元,总建筑面积1830万平方米(其中住宅1230万平方米、商业200万平方米,商务办公200万平方米、公寓及公建200万平方米)。项目内规划有轻轨3、4号线通行；有大型城市公交枢纽2个、公交始发站3个、BRT车站3个；建设有“六橫六纵”12条市政一级主干道,总长约31.7公里；规划有隧道8座,桥梁17座,公铁立交桥梁、棚洞14座。目前,花果园已入住人口13.2万户,近40万人；入驻企业6500余家；入驻商家13200多家；日人流量达到80万人次。
如果用一些数据简单比较,花果园项目相当于以贵阳市1/800的土地,容纳了约1/10的人口。
当记者站在花果园购物中心时,抬头望去皆是40多层高的楼宇,鳞次栉比,一栋接着一栋,大楼的外立面挂着各种广告牌,以至于被戏称为“弹幕”楼。时近午间,街边小吃店坐满了人,路上行人不绝,车辆来来往往,比市区更加热闹喧哗。下午1时,当地小吃连锁品牌丝恋的店门口还有很多人在等位,50多号,差不多要等1个小时。
购物中心对面的中介房之家工作人员小李告诉记者,“花果园在亚洲都是闻名的,虽然人多,管理上有些乱,但吸引了很多生意人、外地人来投资,饮食业、KTV,人多的地方才有钱赚。这里房子很好租,二手房买卖每天都有成交。”中介小李说。
在海南期间,罗稷找团队用大量精力研究区块链技术研究及开发,组建技术团队。他说,区块链和AI技术将是未来十年最大的风口及技术革命浪潮,房地产业这么多年谈创新,也没有什么太大的变化,在传统行业很难有什么突破,但通过区块链技术可以做一些改变,比如:把租房和科技结合起来。
他从澳大利亚及法国挖到了技术团队,区块链产品和框架都已完成前端部署,通过整合投资人、开发商、使用者、经营者达到区块链共识生态及激励生态的社区,回到贵阳,罗稷用70%的精力研究区块链技术,组建科技公司。他说,房地产业创新,在传统行业很难有什么突破,但区块链可以。看了太多关于房子的悲欢离合,他希望可以让年轻人用较低的租金租到不错的房子。
他从澳大利亚挖到了技术大拿,构想和框架都已建好,通过发行的代币填补房租差价,代币升值又能回报投资人。“贵阳人不缺房子,富余出来的房子可以发展长租公寓。租房子最麻烦的就是搬家,但是如果可以低于市场价租上10年20年,也许人们租房的意愿就会大于买房。”
大数据和文化度假区带来的楼市需求
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,作为中西部崛起型城市,贵阳当前的城市概念,预计未来一段时间仍然会被看好,包括大数据和金融的概念,以及文旅资源等。
澎湃新闻走访发现,有大数据和旅游文化区等概念支撑的区域,房地产市场供应相对更加紧张。
“两城区(南明区和云岩区)主要加快轨道交通建设和旧城改造,观山湖区主要发展大数据及产业转型,花溪区主要打造文化旅游创新区。这两个区域新项目多,卖的非常好。”一名业内人士这样告诉澎湃新闻。
“去年下半年,整个观山湖都缺房,当时观山湖的房价大概8000元/平方米左右,去年底我们楼盘的最终定价是9700-15000元/平方米,1000多套房源基本都卖光了。”华润悦府销售中心的工作人员说,“现在等着买华润房子的客户还很多,内部员工没买房的都有点着急了,如果有个别一两套客户贷不到款而退定的,内部可能就消化掉了。”
记者走访贵阳多个新盘了解到,交房都要等到2020年前后,现房供应不足是市场现状。“购买新建商品住房3年内限制转让”也被认为较为温和,对贵阳房地产市场影响不大。贵州极速智迅商务信息咨询有限公司的数据显示,贵阳各区的住宅库存消化周期都在一年内,短的只有4个月,南明区、云岩区和观山湖区的办公和商业去化周期较大。
贵阳买房容易还体现在“低首付”上,去年6月起,贵阳人从未办理过住房公积金贷款或仅有一次商业性住房贷款的,第一套住房公积金贷款首付比例最低为20%。仅有一次住房公积金贷款且已结清的,首付比例最低为30%。
位于花溪区的贵阳恒大文化旅游城项目距离花溪大学城大门步行约10分钟,5月1日开盘,8400多套房源,到5月底还剩1000来套,交房则要等到2020年底2021年初。
现场工作人员介绍,很多人看到恒大在央视投放的广告慕名而来,包括上海、浙江、河南的客户。一梯两户带精装,高层单价11000元,洋房单价14000元。“省内人占了七成,他们喜欢买大户型,外省投资客则更喜欢买80平方米两房的户型。”销售说,“买房子的很多是棚改旧改的拆迁户,他们手上有热钱。”
恒大文化旅游城项目现场,销售中心后的土地将用于建设童世界。
恒大文化旅游城项目现场
记者站在还没修完的山路尽头,可以看到恒大文化旅游城已经有一些住宅楼盖了几层。远处,去年已经交房的碧桂园花溪一号楼盘,挂着红绸为新项目碧桂园印象花溪做着宣传。
印象花溪在花溪区政府附近,从恒大文化旅游城开车过去约10分钟,沿途有不少碧桂园的销售举着宣传单在路边揽客。
印象花溪的销售中心和样板房都尚未建好,工地还是平地。工作人员介绍说,项目占地总面积800亩,共7000多套房源,两梯四户,房型有105平方米、125平方米、142平方米等。6月中旬首批销售1000套左右,目前已经有1700多个号认筹,预计开盘价10000元/平方米以上,“开盘就是最便宜的时候了,越往后价格总是越贵的。地铁通车前后,房价肯定还要涨一波的。”他说,“碧桂园盖房子很快的,大概2019年底就能交房了。”
印象花溪项目现场
目前,棚改旧改正成为贵阳城市发展的方式之一。在规划上,为改善市区拥挤现状,人民大道及花冠路的建设,增加了贵阳市纵向道路,也带动了沿线棚户区改造。贵阳政府工作报告表示,要强力推进棚户区城中村改造。高标准、高速度、高效率、高质量推进人民大道沿线、花冠路沿线以及三马片区、盐务街片区、六广门片区等棚户区城中村改造,实施棚户区城中村改造5.8万套、950万平方米,惠及20.3万人。其中花冠路南段道路工程项目用地位置位于就位于花溪区(含经开片区)付官村、把火村、清溪路、田园路等,南段道路工程长6525.381米。
贵阳政府工作报告显示,2017年,贵阳完成棚户区城中村改造3.5万户、420万平方米,改造提升老旧小区院落200个,整治背街小巷215条。贵阳市政府印发的《贵阳市加快城市“三变”改革推进棚户区城中村改造实施方案(试行)》则提出,到2020年,力争基本完成2231万平方米棚户区城中村改造。
诸葛找房数据研究院的分析师邓迪认为,棚户区改造过程中,会使得大量资金充足的客户流入房地产市场,且这部分人群的购买力较强,需求也较为强烈,更多的客群关注刚需或偏改善类产品。放在全省来看,在整个城市化的持续发展过程中,也会使更多的具有优质资源的人口涌进省会城市。总的来说,这两部分群体对贵阳的房地产市场都偏利好,一方面及时补充整个市场的购房基数,且给房地产带来充足的资金补给,保证房地产市场的持续发展,另外一方面,也带来了更多具有优质资源的人群,保证城市长期健康稳定的发展。
严跃进对此也有同感,他说,贵阳是本轮楼市中成长性较好的城市,除了传统住宅地产发力以外,文旅养老等产业也在加快发展。随着新型城镇化节奏的加快,这部分棚改旧改人群在贵州楼市的地位持续上升,未来导入的购房需求会快速扩大。短期看,贵阳不会出台过多的严厉政策,毕竟过去几年,贵阳市场比较平静。严跃进预计,贵阳未来在供地等方面会有较大的动作。
“大房企品牌溢价带动房价上涨”
贵州极速智迅发布的贵阳房地产年报分析称,早些年贵阳公开拍卖土地极少,多为开发商与政府沟通协议拿地,竞争程度较弱、整体溢价水平不高。2016年以来贵阳土地市场回暖,区位好、周边市政配套设施成熟的住宅地块受到市场追捧,外地房企纷纷涌入抢夺土地资源,造成成交价、溢价率均较高,公开市场竞争激烈。
而随着贵阳城市地位的提升,以及一二线城市调控和全国性企业扩张周转的需要,三重因素叠加,2017年,全国性企业加大了对贵阳的投资力度和拿地的力度。然而地方政府土地收储进展缓慢,土地供应不足,造成市场中一地难求的局面。同时,5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2017年房地产行业进一步洗牌重整,资源持续向龙头靠拢,行业集中度继续提升。中国房地产协会会长胡志刚在接受中国新闻周刊采访时直言,融资难,回资慢,中小房企已经走向末路了。多重因素造就了贵阳收并购市场的火热景象。
强调高周转的房企碧桂园在贵阳房地产市场非常抢眼。碧桂园中铁·天麓1号、亨特碧桂园·云涧溪山、恒丰碧桂园·贵阳中心等项目,从项目名称就能看出是碧桂园收并购的项目。其他如碧桂园·星作是碧桂园与贵阳浙江商城开发有限公司合作,碧桂园 西南上城是碧桂园与贵阳西南国际商贸城有限公司的合作项目,广告语写着“你迟早是碧桂园的人”的印象花溪则是碧桂园收购自贵州恒方房地产开发公司(金元地产)的项目。
去年已经交房的碧桂园花溪一号楼盘,挂着红绸为新项目碧桂园印象花溪做着宣传。
位于贵阳一环内的星作和贵阳中心项目坐公交车只相隔两站路。销售小李说,去年底星作的均价是12700元/平方米,不算别墅和豪宅项目,是当时贵阳住宅里最贵的。1200多套住宅房源,现在只剩下100多套(含没开盘的部分),户型只有116平方米的三房两厅两卫,“你看到的家具广场和周围的老公房都是要拆掉的。自从恒大文旅城毛坯房都卖到11000元/平方米之后,把贵阳的房价都拉起来了,去年底我们已经来不及涨价了。6月初的加推,可能单价要上15000元。”6月4日,星作推了33套房源,均价14800元/平方米,至6月5日,卖出28套。“现在只剩60多套了,过10天左右会再推一些,价格也可能会小幅上涨”。销售说。
碧桂园 星作项目已经施工,销售介绍,远处的老旧公房都在南明区旧改范围之内。
而贵阳中心这个豪宅项目则给了贵阳房价新的想象空间——报价26000元/平方米。宣传中有45套房子可以汽车入户,公寓楼的顶层有无边际泳池,1号楼顶上可停放直升机。
记者了解到,碧桂园项目的诚意金认筹是购买其金融产品“碧有信”,普通项目购买一两万元,贵阳中心则需购买10万元,方有资格优先选房。
除了碧桂园,恒大、万科、融创、富力等上市公司在贵阳市场也有不少收并购来的项目。“恒大、碧桂园和华润先把观山湖的房价拉了起来。”罗稷说,“然后融创也来了,大房企把观山湖几乎包圆了。”观山湖的融创·九樾府是融创在去年收购自贵阳红华房地产公司的项目。
诸葛找房数据研究院的首席分析师陈雷认为,贵阳楼市的上涨一部分原因是跟着全国的上涨趋势,但同时贵阳也有自己上涨的因素。贵阳的大盘规模在全国都罕见,大盘对于现金流的要求较高,因此会快速推盘,很容易造成楼市火热的局面。此外,贵阳本地品牌房企并不多,由于其发展较快,吸引了大量的品牌房企进驻贵阳,为了加快在贵阳的扩张速度,部分品牌房企选择和当地房企进行合作,大房企的品牌溢价率较高,品牌定位较为高端,因此房价也较高,在一定程度上带动了当地房价上涨。
谁在买房?互联网新贵们的新家
80后袁媛(应采访者要求此为化名)5月25日下班后,从南明区来观山湖区购买北大资源项目的商住房,单价8000多元。
万科理想城销售中心沙盘,5000套房源,所剩无几。
袁媛在当地一家国有大企业工作,手里存了一点钱,是想留给此前买的那套房子装修用的。她的好友已经投资了好几套房子,劝她先去买个房子投资,袁媛不无懊悔地说,以前观山湖的房子3000多元都没人来买,谁知道这两年房价一直在涨,“看着购房现场人挺多,虽然不至于拥挤,但听口音,很多地州市的人都来贵阳买房了。”
贵州省政府官网显示,全省国土面积17.61万平方公里,除贵阳外,辖六盘水、遵义、安顺、毕节、铜仁6个地级市,黔东南、黔南、黔西南3个自治州, 1个国家级新区(贵安新区),8个县级市和78个县(区、特区),其中少数民族自治县11个。2017年末全省常住人口3580万,比上年末增加25万人。
贵州在2015年底已经实现了县县通高速,对人民生活最直接的影响是到省会城市的时间至少缩短了一半。举例来说,现在从贵阳开车去六盘水约3.5个小时,去铜仁4.8个小时,去遵义不到2个小时,而在过去则至少需要7个小时、10个小时、4个小时。至于贵阳周边的县市,很多1个小时就能到达。“坐高铁就更快了。”袁媛说。
袁媛给记者看了她微信的聊天记录,同事在外读书并留在北京工作的同学,去年回贵阳休假时发现城市发展很快,空气也好。趁着空当看了观山湖区中铁阅山湖的房子,觉得环境好,价格和北京比便宜太多,考虑到以后还是有可能要回贵阳的,抽支烟的功夫就决定买。“现在单价约13500元,一个房子100多万元,在北京想都没法想。”袁媛说,“不止在外的贵阳人回来买房,我家楼上的夫妻是江苏人,他们研究生毕业后先在湖南工作,近两年来到贵阳定居,从事旅游业。”袁媛现在居住的楼盘是万科开发的,“去年底我家那个小区每平方米都涨到8000多元了,带着旁边那个小房开的盘也涨到6000多元,来看房的人觉得位置差不多,价格还便宜。”
袁媛爸爸是支援三线建设来到贵阳工作结婚生活的,贵阳气候好,她在上海的奶奶前两年挨着儿子家买了个电梯房,每年6月都到这里来避暑,“老人不喜欢开空调,这里夏天晚上开风扇还有些凉。”她说,“80多岁的老人,已经连续三年在夏天来贵阳了。”
根据上海易居房地产研究院的统计数据,与贵州省相邻的湖南、广西、云南、四川和重庆,2018年4月其省会城市长沙、南宁、昆明、成都的新房成交均价分别为9000元/平方米、南宁10750元/平方米、11502元/平方米、10684元/平方米,重庆市为10750元/平方米。而贵阳4月新房成交均价不到8000元/平方米。
价格洼地,又是避暑胜地,吸引了不少周边省市的人,记者在多个楼盘的停车场都看到不少挂着川、渝、琼、粤等地车牌的小轿车。
新规划的观山湖区一隅——“八匹马”。
除了贵州本地人群和一部分投资客,随着越来越多高科技公司的入驻贵阳,这部分公司员工也成为了新的买房主力军。
要打造“花园城区”的观山湖,2012年12月21日正式挂牌成立,总面积307平方公里,是贵阳现在的市级行政中心。每年的大数据博览会都是在这里的会展中心举办。澎湃新闻记者从观山湖区政府了解到,目前常住总人口达55余万,引进大数据企业167家,各类金融及金融服务机构300家,引进贵阳西南国际商贸城、宜家、苏宁、京东等一批知名商贸物流项目,依托吉利汽车整车产业化项目建设,积极引进入驻麦格纳汽车零部件制造、湖北中航精机科技有限公司等上下游汽车配套企业22家。
值得一提的是,在贵阳5月11日出台的楼市调控中,关于培育和发展租赁市场特别提到了“贵漂”“贵创”——全面保障城镇居民和“贵漂”“贵创”群众住有所居,确保来筑创业和务工人员公平共享贵阳创新型中心城市建设的发展成果。
事实上,贵州早已出台《贵州省中长期人才发展规划纲要(2010—2020年)》等人才顶层政策。与此同时,对“百千万人才引进计划”的“百人领军人才”、“千人创新创业人才”,分别给予个人每年100万元、50万元的奖励。省内各地开辟绿色通道,落实人才“绿卡”服务制度,为高层次人才提供“1+10”服务项目,帮助解决职称评定、子女入学、配偶安置、医疗保障、科研服务、出入境和居留服务等方面的困难和问题。
根据贵州日报此前报道, 2016年,阿里巴巴发布的中国大学毕业生流入地排行榜中,贵州位居全国第7；2017年,腾讯发布中国城市年轻指数,贵州省会贵阳市位居全国第2。贵州逐渐成为大数据企业在中国创新创业的首选地。
(澎湃新闻 刘畅)
